赵海均:地产业的“轻资产”救赎
2017-10-11 08:59:00
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轻资产是近年来房地产企业所频繁提及的一个词汇,不少品牌房企纷纷开始进行“轻资产化”的转型尝试:

比如,2017919日,建业地产(0832.HK)发布公告,该公司间接全资附属公司河南中原建业城市发展有限公司分别于201782日与商丘合盛置业有限公司及于829日与鲁山桂园置业有限公司订立房地产项目委托管理合同;2017719日,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及13个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创……

当前,以房地产建造为主的重资产巅峰时代已经过去,轻资产领域开始迸发生机。

经过了近两年的摸索,这种模式已经不再是一个概念。相对而言,重资产需要大资金运作,买地,建房,配套等等都要花大钱,当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候,资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱,如果土地或者房屋升值低于资金成本,持有资产反而会造成负的价值贡献。而“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

轻资产模式能够带来诸多好处:

首先轻资产化可以带来即期现金流改善。轻资产化往往伴随着现有固定资产的出售与转让,而这种出售与转让以交易时的市场价值进行,这样就可以为企业带来即时的规模化现金流入,对改善企业的现金流状况乃至改善当年盈利状况都有巨大的帮助。

其次轻资产化还可以减少对企业内部资源的依赖,带来业务的更快发展。轻资产化发展更多地依靠企业自身的品牌、技术、管理等软性要素,对于资金和资源等硬性要素则主要靠整合外部资源,从而能够突破企业自身的资源约束,在业务和营收方面实现快速规模化发展。

再者轻资产化可带来ROE(净资产收益率)的迅速提升,进而提升公司的市值。将部分资产出售,让公司资产变轻,这种外科手术式的财务“戏法”可以立即提升公司的净资产回报率,从而提升公司市值。

然而,事情总是有着两面性。由重资产转向轻资产、由原本擅长的租售转成持有运营。对开发商来说,其实还面临着很大的挑战。

做轻资产,万变不离其宗,资金没进去,将来你只能靠你的脑子、靠你的劳力赚钱,就变成一个服务性行业,服务行业是要靠量来支撑的。房地产是一个长周期的资产,量不可能太大,所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法。

以前,开发商大多数的做法是将物业进行销售,用销售产生的现金流来支撑整个企业的运营。其特点是短期回款快、资金周转快。而在轻资产模式下,不论是代建还是自己去做运营,绝大多数的资金都由别人出,品牌企业则负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益与投资方按一定比例分成。项目落地后,投资方可能会以资本名义干预项目经营。从而对品牌造成一定的影响。

所以,对企业来说轻资产运营也不一定是好事情。因为轻资产虽然利润率高,但是并没有考虑到资产增值的问题。除此之外,万一资产的持有方不再邀请你做管理,企业的品牌势必会受到很大的影响。

同时还需要注意的是,轻资产同样需要规模化,才能够有大规模的利润。

地产公司如果选择轻资产化运作,就需要给自己做一个角色的选择。就地产的价值链形成过程,按照风险收益特征大致可以分成四个主要环节:投资、建造(或改造)、运营、退出。因此房地产的“轻资产”也就可能针对这四个环节的风险收益属性而产生四种模式。这四种的房地产轻资产模式就是:投资环节对应的是地产基金模式,建造环节对应的是代开代建模式,运营环节就是资产管理模式,退出环节就是销售管控模式。

地产公司如果选择轻资产化运作,就需要给自己做一个角色的选择。就地产的价值链形成过程,按照风险收益特征大致可以分成四个主要环节:投资、建造(或改造)、运营、退出。因此房地产的“轻资产”也就可能针对这四个环节的风险收益属性而产生四种模式。这四种的房地产轻资产模式就是:投资环节对应的是地产基金模式,建造环节对应的是代开代建模式,运营环节就是资产管理模式,退出环节就是销售管控模式。

无论怎样去轻,有一点是肯定的,缺乏金融支持的轻是难以壮大和持久的,很容易会变成另外一种重,比重资产的重还要无法承受。而到底选择怎样的轻资产模式,其实还是要看各自的专长所在。

地产的轻资产化还会持续上演,整个行业的蜕变也还在持续进行中,未来会怎样还需要耐心的等待。

 

紫城观察 2017-10-11

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